Кто реально платит
Юридическое лицо арендатора, финансовое состояние, связанные компании и история исполнения обязательств.
LABNED / ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЛАБОРАТОРИЯ
Купить помещение
с арендатором
Не верим доходности из объявления. Проверяем договор, фактические платежи, расходы собственника и что останется от экономики, если арендатор уйдёт.
01ПРОВЕРКА АРЕНДАТОРА И ДОГОВОРА
02ФАКТИЧЕСКИЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
03STRESS-TEST УХОДА АРЕНДАТОРА
04ЛИКВИДНОСТЬ ОБЪЕКТА БЕЗ АРЕНДАТОРА
КАЛЬКУЛЯТОР ГАБ
Посчитайте доходность сами
Калькулятор отделяет валовую доходность из объявления от денежного потока после расходов и простоя. Это предварительный расчёт, а не инвестиционная рекомендация.
По умолчанию стоят фактические заявленные показатели объекта LABNED на Знаменских Садках: 35 млн ₽ и 325 тыс. ₽ платежей в месяц. Для него расходы включены в платежи, поэтому без проверки расходов калькулятор показывает валовую экономику.
РЕЗУЛЬТАТ
Валовая доходность—
Доходность после введённых расходов—
Денежный поток / год—
Окупаемость—
STRESS-TEST
Ставка ниже на 10%—
Простой 2 мес.—
Оба сценария одновременно—
DUE DILIGENCE
Что проверяем до аванса
ГАБ — это одновременно недвижимость, договор и бизнес-модель. Известный бренд на вывеске не заменяет проверку конкретного юридического лица и условий договора.
Договор аренды
Срок, индексация, каникулы, обеспечительный платёж, регистрация и право досрочного расторжения.
Платёжная история
Сверяем ставку из презентации с фактическими поступлениями и задолженностью.
Расходы собственника
Эксплуатация, коммунальные платежи, ремонт, страхование и налоги, которые уменьшают денежный поток.
Помещение без арендатора
Локация, назначение, мощность, планировка и альтернативный спрос — кому можно будет сдать объект снова.
Юридическая конструкция
Право собственности, обременения, перепланировки, ограничения использования и структура расчётов.
STRESS-TEST
Покупаем не только текущую аренду
Главный вопрос — что произойдёт с инвестиционной моделью, если реальность окажется хуже презентации продавца.
Ставка снижается
Проверяем, выдерживает ли цена объекта рыночную ставку, а не только текущий договор.
Арендатор уходит
Оцениваем срок повторной сдачи, затраты на простой и наличие альтернативных арендаторов.
Оба риска вместе
Считаем, какой доход остаётся при простое и более низкой ставке. Это помогает определить предел цены покупки.
РЕАЛЬНЫЙ ГАБ LABNED
Пример объекта, который можно разобрать по цифрам
Используем реальные данные действующего объекта LABNED, а не условный кейс.
МОСКВА · ЗНАМЕНСКИЕ САДКИ, 5Б
218 м² · пять арендаторов
5 минут пешком от метро · действующий арендный поток
35 млн ₽цена объекта
325 000 ₽платежи / месяц
11,1%валовая доходность
11 мес.договоры с продлением
В 325 000 ₽ включены коммунальные и эксплуатационные расходы. Поэтому 11,1% — валовый показатель. Чистую доходность нужно считать после проверки расходов и фактических платежей.
Посмотреть объект и экономику ↗
КАК РАБОТАЕМ
От инвестиционного задания до сделки
Фиксируем критерии
Бюджет, требуемая доходность, срок инвестирования, тип арендатора и допустимый уровень риска.
Собираем варианты
Открытый рынок, профессиональные контакты и объекты LABNED. Сразу убираем варианты, где экономика не соответствует цене.
Считаем и проверяем
Денежный поток, договор, арендатора, право собственности, технические параметры и расходы.
Делаем stress-test
Моделируем снижение ставки, простой и необходимость повторной сдачи помещения.
Торгуемся и проводим сделку
Используем выявленные риски и экономику в переговорах, затем сопровождаем договор, расчёты и регистрацию.
УСЛОВИЯ
Подбор и сопровождение ГАБ
Точный состав работ фиксируем договором до начала работы.3%от стоимости, но не менее 450 000 ₽
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЗАДАЧА
Подобрать ГАБ или проверить найденный объект
Оставьте критерии. На первой консультации разберём задачу и скажем, какие данные нужны для расчёта.