Площадь и BOMA
Как рассчитана арендуемая площадь, какие общие зоны включены и соответствует ли методика объекту.
LABNED / КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ / LEGAL
Договор может стоить бизнесу миллионы
Проверяем аренду, покупку и продажу коммерческой недвижимости не только юридически, но и экономически: площадь, индексацию, дополнительные платежи, ремонт, расторжение и реальные последствия для бизнеса.
20+ летпрофессионального опыта команды
2 300+сделок купли-продажи в опыте специалистов
9 000+договоров аренды в практике команды
980 000+ м²объектов в управленческом опыте
Показатели отражают совокупный профессиональный опыт специалистов команды, включая проекты до создания LABNED.
ЧТО ИЩЕМ В ДОГОВОРЕ
Риски, которые напрямую превращаются в деньги
Для коммерческой недвижимости недостаточно проверить реквизиты сторон и право собственности. Ошибка в одном пункте может изменить стоимость аренды, ремонта или выхода из договора на миллионы рублей.
Индексация
Фиксированный процент, сложные формулы, дополнительные основания повышения и предел роста ставки.
Дополнительные платежи
Эксплуатация, коммунальные расходы, маркетинг, налоги, содержание здания и иные платежи сверх базовой аренды.
Ремонт и улучшения
Кто финансирует работы, кому остаются улучшения и когда возникает обязанность компенсировать расходы.
Расторжение
Основания выхода, сроки уведомления, штрафы, возврат депозита и порядок фактического возврата помещения.
Ответственность сторон
Пени, штрафы, банковские гарантии, обеспечительные платежи и риски односторонних требований.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМАНДА
Люди, которые работают с договорами и спорами
Команда LABNED сформирована юристами с опытом в банках, крупных российских и международных компаниях, арбитражных судах и сделках с недвижимостью.
Управляющий партнёр
Артём Федоров
20+ лет опыта в крупнейших российских и иностранных компаниях: Yum! Brands, BSGV, Росбанк, Юникредит, FINCA International и НАПИ.
Практики: недвижимость, земля и строительство · банковское и финансовое право · коммерческая практика · арбитражные споры.
Образование: МГИМО, юриспруденция; CCIM Institute, Chicago.
Партнёр
Александр Поляков
Представляет клиентов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Сопровождает корпоративные споры, защиту права собственности и коммерческие сделки.
Образование: Финансовый университет, 2000.
Руководитель Тульского филиала
Елена Земцова
Специализируется на гражданском и корпоративном праве. Представляет интересы клиентов в судах всех уровней, участвует в корпоративных спорах и делах о банкротстве.
Консультирует по корпоративному, гражданскому, административному и договорному праву.
ПРАКТИКА LABNED
Семь кейсов, где формулировка договора имела цену
Ниже — реальные задачи арендаторов и арендодателей. Без абстрактного «сопроводили сделку»: показываем проблему, что именно сделал юрист и чем закончилась работа.
Клиент · арендаторStreet retail
BOMA увеличила площадь и аренду на 22%
Проблема
При принятии договора аренды на обслуживание выяснилось, что площадь, от которой рассчитывалась арендная плата, определялась по методике BOMA.
Решение
Юрист проверил, корректно ли применять этот подход к зданию старой постройки. Экспертиза показала, что арендодатель неверно применил расчёты BOMA, из-за чего площадь и арендная плата были завышены.
−22% к завышенной базе расчётаДоговор расторгнут. Переплата взыскана по суду.
Клиент · арендодательДопсоглашение
Риск компенсации улучшений на десятки миллионов рублей
Проблема
Проект дополнительного соглашения обязывал арендодателя компенсировать расходы арендатора на улучшение здания на несколько десятков миллионов рублей, а также предусматривал санкции за расторжение по инициативе арендодателя.
Решение
Юрист предусмотрел обязательное подтверждение расходов, снизил санкции и переработал основания расторжения со стороны обеих сторон, сбалансировав договор.
Редакция LABNED принятаДопсоглашение подписано в редакции, предложенной юристами LABNED.
Клиент · арендаторРасторжение
Арендодатель отказался принимать помещение после досрочного расторжения
Проблема
Арендатор расторг договор в предусмотренном им порядке, однако арендодатель отказался принимать помещение обратно.
Решение
Юристы подготовили уведомление о явке, организовали комиссию, оформили односторонний акт и затем отстояли позицию клиента в переговорах.
Помещение возвращеноДополнительных расходов арендодатель не понёс.
Клиент · арендаторДолгосрочная аренда
Формула позволяла повышать аренду до 55% ежегодно
Проблема
В проекте долгосрочного договора была размытая формулировка об основаниях повышения арендной платы.
Решение
Юристы разобрали механизм и установили, что при совпадении всех или части факторов ставка могла повышаться ежегодно на величину до 55%.
до 55% → прогнозируемая индексацияМеханизм повышения ставки заменён на простую и заранее прогнозируемую величину.
Клиент · арендатор складаДополнительные расходы
Дополнительные платежи превышали аренду более чем в 2 раза
Проблема
При проверке долгосрочного договора выяснилось, что совокупные дополнительные расходы арендатора превышали размер базовой арендной платы более чем в два раза.
Решение
Юристы каталогизировали и оцифровали все дополнительные платежи, после чего согласовали их перечень, основания и пределы.
расходы снижены более чем в 2,5 разаВсе платежи стали прозрачными и прямо зафиксированными в договоре.
Клиент · арендаторStreet retail · выход
Требование на 17 млн ₽ при возврате помещения
Проблема
Арендодатель потребовал либо привести помещение в первоначальное состояние, как предусматривал договор, либо выплатить 17 млн ₽.
Решение
Юристы LABNED изучили договор, фактическое состояние помещения и подготовили встречную претензию арендодателю.
17 млн ₽ → 900 000 ₽По соглашению о расторжении арендатор выплатил 900 000 ₽.
Клиент · арендодатель ТЦЗадолженность
Просрочка аренды достигала нескольких месяцев
Проблема
По ряду договоров арендаторы допускали просрочку арендной платы на несколько месяцев.
Решение
Юристы изучили договоры и провели претензионную работу; в необходимых случаях требования были переданы в суд.
Большая часть задолженности выплаченаВзыскание проводилось с учётом предусмотренных договорами пеней и штрафов.
ЧТО СОПРОВОЖДАЕМ
От первой редакции договора до спора после расторжения
Можно подключить LABNED к отдельной задаче или передать коммерческие договоры на постоянное юридическое сопровождение.
Аренда
Проект договора, протокол разногласий, BOMA, индексация, обеспечительный платёж, эксплуатационные расходы и выход.
Покупка
Due diligence объекта и продавца, договор, расчёты, корпоративные одобрения и регистрация.
Продажа
Документы, раскрытие информации, заверения, ограничения ответственности, переговоры и расчёты.
Споры
Претензии, задолженность, возврат помещения, компенсация улучшений, штрафы и судебная защита.
КАК РАБОТАЕМ
Сначала считаем риск. Потом правим текст.
01
Понимаем бизнес-задачу
Кто клиент в сделке, как используется объект, срок, экономика, критичные условия и допустимые риски.
02
Разбираем документы
Договор, приложения, расчёты площади, эксплуатационные бюджеты, технические документы и корпоративные полномочия.
03
Оцифровываем последствия
Показываем, какие положения могут изменить фактическую стоимость аренды, ремонта, расторжения или сделки.
04
Готовим редакцию
Предлагаем конкретные формулировки и протокол разногласий, а не только список замечаний.
05
Участвуем в переговорах
Обосновываем изменения перед контрагентом и ищем конструкцию, которую можно реально подписать.
06
Сопровождаем исполнение
При необходимости — регистрация, возврат помещения, претензии, взыскание задолженности и судебная работа.
СТОИМОСТЬ
Фиксируем объём до начала работы
Цена зависит от структуры сделки, количества объектов, объёма документации и стадии переговоров.
Подготовка договора аренды или купли-продажиВключает 30 минут устной консультации юриста
9 000 ₽Устная консультация юристаКонсультация по договору, сделке или спорной ситуации
5 000 ₽ / часПроверка юридической чистоты объекта и контрагентаПроверка объекта недвижимости, собственника или другой стороны сделки
15 000 ₽Покупка коммерческой недвижимостиПроверка, договор, переговоры, расчёты и регистрация
от 110 000 ₽Продажа коммерческой недвижимостиСтруктура, документы и сопровождение продавца
от 90 000 ₽Аренда коммерческой недвижимостиНа стороне арендатора
от 100 000 ₽Сдача объекта в арендуНа стороне арендодателя
от 70 000 ₽Регистрация долгосрочной арендыПодготовка и подача комплекта документов
12 000 ₽ВОПРОСЫ
Когда стоит подключать юриста
Имеет смысл проверять договор, если его уже согласовали коммерческие команды?
Да. Именно после коммерческого согласования часто остаются юридические формулировки, которые меняют фактическую стоимость сделки: индексация, дополнительные платежи, ремонт, возврат помещения и основания расторжения.
Можно заказать только проверку проекта договора аренды?
Да. Можно ограничить задачу экспертизой проекта, перечнем рисков и редакцией изменений либо дополнительно передать нам переговоры с контрагентом.
Работаете на стороне и арендаторов, и арендодателей?
Да. Важно определить сторону и коммерческую задачу до начала работы; после принятия поручения мы защищаем интересы конкретного клиента.
Сопровождаете расторжение и возврат помещения?
Да. В том числе уведомления, актирование, фиксацию состояния объекта, переговоры, претензионную работу и, при необходимости, суд.
ПЕРВЫЙ ШАГ
Пришлите договор или опишите ситуацию
На первой консультации определим, что нужно проверить, какие документы запросить и какой формат сопровождения подходит задаче.