Коротко: покупают не арендатора, а связку из четырёх активов
Цена ГАБ часто рассчитана из сегодняшней аренды, а реальная стоимость зависит от того, сохранится ли этот доход после смены собственника и сколько будет стоить повторная сдача.
1. Запросите data room до аванса
Начинайте не с презентации объекта, а с набора документов. Если продавец не готов показать базовые подтверждения до аванса, это самостоятельный риск.
| Блок | Что запросить | Что сверить |
|---|---|---|
| Право | актуальные сведения ЕГРН, документ-основание, кадастровый план | собственника, площадь, назначение, ограничения и ипотеку |
| Аренда | договор, все допсоглашения, акт передачи, уведомления | дату, стороны, помещение, срок, регистрацию и право выхода |
| Деньги | начисления, банковские поступления, акты сверки, депозиты | реальную ставку, льготы, просрочки, НДС и задолженность |
| Эксплуатация | коммунальные счета, договоры обслуживания, капремонт | расходы собственника и скрытый CAPEX |
| Арендатор | ИНН/ОГРН, гарантии, переписку по продлению | кто фактически платит и кто отвечает по договору |
2. Проверьте объект независимо от продавца
Закажите актуальные сведения ЕГРН через Росреестр. Сопоставьте кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, собственника и зарегистрированные ограничения. Осмотрите помещение и сравните фактическую конфигурацию с планом: самовольная перепланировка, дополнительный вход или занятая общая площадь могут изменить и стоимость, и возможность эксплуатации.
- Проверьте доступ, вывеску, разгрузку, электрическую мощность, вентиляцию и мокрые точки.
- Уточните, кому принадлежат улучшения арендатора и можно ли их демонтировать.
- Спросите документы на перепланировку и инженерные подключения.
- Оцените помещение без текущего арендатора: кто следующий сможет его занять и за какую ставку.
3. Разберите договор аренды как инвестиционный документ
Статья 617 ГК РФ закрепляет общее правило: смена собственника не прекращает аренду. Но одной ссылки на норму недостаточно. Нужно проверить, какой именно договор действует, известен ли он третьим лицам, зарегистрирован ли при необходимости и нет ли документов, позволяющих быстро прекратить платежи.
| Условие | Почему важно покупателю | Красный флаг |
|---|---|---|
| Срок и продление | задает горизонт дохода | короткий остаток срока без подтверждения продления |
| Досрочный выход | определяет реальную защищенность потока | выход арендатора без причины с коротким уведомлением |
| Ставка и индексация | влияют на NOI и цену | ставка выше рынка, замороженная индексация или скрытые каникулы |
| Обеспечение | покрывает часть дефолта | депозит зачтен за последний месяц или фактически не внесен |
| Ремонт и эксплуатация | распределяют будущие расходы | крупные обязанности собственника без бюджета |
| Регистрация | влияет на публичность обременения | расхождение договора и записи ЕГРН |
Отдельно изучите письма, приложения и дополнительные соглашения: коммерческие уступки часто находятся не в основном тексте.
4. Проверьте арендатора и платежную дисциплину
Проверяйте конкретное юридическое лицо, а не вывеску. Найдите компанию в сервисе ФНС «Прозрачный бизнес», изучите дела в Картотеке арбитражных дел и сообщения в ЕФРСБ. Наличие спора само по себе не означает дефолт: важны предмет, сумма, повторяемость и роль компании.
Как подтвердить доход
- Составьте помесячный график: начислено, оплачено, дата оплаты, долг.
- Сверьте платежи с договором, индексацией и актами сверки.
- Отделите постоянную аренду от переменной части, компенсаций и разовых платежей.
- Проверьте, нет ли устной скидки или уже направленного уведомления о выходе.
5. Защитите переход денежного потока в документах сделки
В договоре купли-продажи и акте передачи зафиксируйте перечень договоров аренды, размер обеспечительных платежей, задолженность, авансы, расчеты по коммунальным услугам, оригиналы документов и дату, с которой арендные платежи причитаются покупателю. Предусмотрите заверения продавца о полноте переданных соглашений и переписки.
Stop-list: когда нельзя считать проверку завершённой
- продавец показывает только выписку банка без начислений и договорных льгот;
- площадь или назначение в документах не совпадают с фактом;
- нет полного комплекта дополнительных соглашений;
- арендатор может выйти почти без потерь, а цена рассчитана как за длинный поток;
- депозит отсутствует или уже зачтен;
- ставка значительно выше рыночной, но нет доказательств устойчивости бизнеса точки;
- не посчитан сценарий помещения без арендатора.
Нужно проверить ГАБ до аванса?
LABNED сопоставит объект, продавца, договор аренды, арендатора и фактический денежный поток, затем соберёт перечень рисков и условий, которые стоит перенести в сделку.
Связанные материалы
FAQ
Переходит ли договор аренды к покупателю помещения?
По общему правилу переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения аренды. Но покупателю нужно проверить сам договор, его регистрацию, уведомления, дополнительные соглашения и обстоятельства, влияющие на права третьих лиц.
Достаточно ли увидеть платежное поручение за последний месяц?
Нет. Нужна последовательность начислений и оплат за разумный период, сверенная с договором, индексацией, льготами, зачетами и задолженностью.
Можно ли считать сетевого арендатора гарантией дохода?
Нет. Бренд снижает не все риски. Важны конкретное юридическое лицо, срок договора, право выхода, экономика точки, обеспечительный платеж и фактическая платежная дисциплина.
Что проверить в первую очередь?
Сначала подтвердите право собственности и обременения, затем действительность и условия аренды, фактический денежный поток и сценарий повторной сдачи помещения.