Коротко: считать нужно не аренду, а NOI
Объявление обычно показывает валовую доходность: годовая аренда, делённая на цену. Для решения о покупке полезнее чистый операционный доход — NOI. Он учитывает регулярные расходы собственника и резерв потерь, но считается до процентов по кредиту, амортизации и индивидуальных налогов инвестора.
Если цена указана без НДС, а аренда — с НДС, результат будет завышен. Сравнивайте денежный поток и инвестиции в одной логике учета.
1. Соберите входные данные, а не рекламную цифру
| Вход | Что включить | Подтверждение |
|---|---|---|
| Инвестиции | цена, расходы сделки, неотложный ремонт, запуск | договор, сметы, счета |
| Доход | базовая аренда, подтверждаемая переменная часть | договор, начисления, банковские поступления |
| Расходы | содержание, страхование, налог на имущество, управление | счета и договоры за период |
| Потери | простой, неплатежи, каникулы, брокер | сценарная оценка и история объекта |
| CAPEX | кровля, фасад, инженерия, восстановление после арендатора | обследование и план работ |
Налоги собственника и стоимость кредита считайте отдельным слоем: они зависят от формы владения, режима налогообложения и финансирования. Это позволяет сравнивать объекты по операционной эффективности, а затем применять вашу структуру сделки.
2. Пошаговая модель доходности
- Потенциальный валовой доход. Сложите договорные платежи за 12 месяцев с учетом уже согласованной индексации, но без неподтвержденных обещаний.
- Эффективный валовой доход. Вычтите ожидаемый простой, неплатежи и льготные периоды.
- NOI. Вычтите расходы, которые несет собственник: эксплуатацию, страхование, управление и другие регулярные затраты.
- Все вложения. К цене добавьте затраты сделки и обязательный стартовый CAPEX.
- Cap rate. Разделите NOI на все вложения.
| Пример, ₽ | Валовая модель | Реалистичная модель |
|---|---|---|
| Цена + расходы сделки | 30 000 000 | 30 600 000 |
| Аренда за год | 3 600 000 | 3 600 000 |
| Потери/простой | 0 | 300 000 |
| Расходы собственника | 0 | 360 000 |
| NOI | 3 600 000 | 2 940 000 |
| Доходность | 12,0% | 9,6% |
| Окупаемость | 8,3 года | 10,4 года |
Пример условный и показывает механику, а не прогноз рынка. Даже небольшие неучтенные расходы заметно меняют результат.
3. Какие расходы чаще всего забывают
4. Проведите стресс-тест до покупки
Одна точная цифра создает ложную уверенность. Сделайте три сценария и посмотрите, выдерживает ли инвестиция неприятный, но реалистичный год.
| Сценарий | Что изменить | Вопрос инвестору |
|---|---|---|
| Базовый | текущий договор и подтвержденные расходы | достаточна ли доходность без оптимизма? |
| Осторожный | 1–2 месяца потерь, часть CAPEX, рыночная ставка | сохраняется ли приемлемый поток? |
| Стресс | выход арендатора, ремонт, каникулы и брокер | есть ли резерв и срок ожидания? |
Для длинного владения дополнительно оцените индексацию, рост расходов, остаточный срок аренды и цену перепродажи. Не закладывайте автоматический рост стоимости: это отдельная гипотеза, а не часть текущего NOI.
5. Как сравнивать два ГАБ
Сравнивайте не проценты из объявлений, а одинаково рассчитанные показатели. Высокая доходность может быть платой за риск: слабого арендатора, короткий договор, завышенную ставку, сложную планировку или низкую ликвидность.
| Показатель | Объект A | Объект B |
|---|---|---|
| NOI / все вложения | сопоставимый cap rate | сопоставимый cap rate |
| Остаток договора | горизонт текущего дохода | горизонт текущего дохода |
| Право выхода | сколько защищен поток | сколько защищен поток |
| Рыночная ставка без арендатора | сценарий повторной сдачи | сценарий повторной сдачи |
| CAPEX 3–5 лет | резерв | резерв |
| Ликвидность выхода | круг покупателей | круг покупателей |
6. Чем подтвердить каждое число
Право и ограничения проверяйте по актуальным сведениям ЕГРН. Аренду — по договору, приложениям, дополнительным соглашениям и регистрации, когда она требуется. Платежи — по помесячной сверке начислений и банковских поступлений. Арендатора — через ФНС, КАД и ЕФРСБ. Расходы — по счетам и договорам обслуживания, а CAPEX — по техническому осмотру и сметам.
Если продавец не может показать историю платежей и расходов, используйте консервативный сценарий. Неподтвержденный доход нельзя капитализировать как стабильный.
Нужно проверить расчет доходности?
LABNED разложит ГАБ на подтвержденный доход, расходы, риски договора и сценарий ухода арендатора. Результат — модель, по которой видно, за что вы платите и где нужен дисконт.
Связанные материалы
FAQ
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая делит договорный годовой арендный доход на инвестиции. Чистая использует NOI — доход после расходов собственника и резерва простоя, но до финансирования и индивидуальных налогов.
Нужно ли включать НДС в расчет?
Сравнивайте цену и денежный поток на одной базе. Если НДС возмещается или перечисляется, не смешивайте суммы с НДС и без НДС. Для конкретной структуры сделки нужен налоговый расчет.
Как учитывать простой?
Задайте реалистичное число месяцев без аренды, расходы на брокера, ремонт, каникулы и эксплуатацию. Для риск-оценки полезно считать базовый и стресс-сценарии.
Высокая доходность всегда лучше?
Нет. Высокая ставка капитализации часто означает более высокий риск объекта, арендатора, договора или ликвидности. Сравнивать нужно доходность вместе с качеством и устойчивостью потока.