先做目标分类
自住、出租和投资，不应该用同一套选择逻辑
如果计划马上入住或开办业务，交付确定性比“未来规划”更重要；如果持有期长，产品品质、区域发展与未来供应可能更重要。
1. 关键差异一张表
| 维度 | 新房 | 二手房 |
|---|---|---|
| 法律核查 | 开发商、项目、合同、交付条件 | 产权链、负担、卖方、授权、使用历史 |
| 入住速度 | 取决于完工、验收和装修 | 通常更快，但需确认腾房与交付 |
| 装修 | 可能需要较大追加预算 | 可以直接使用，也可能要翻新 |
| 价格比较 | 看楼栋、付款方式、交付期 | 看同区同类成交与房屋状态 |
| 主要风险 | 延迟、合同与实际产品差异 | 历史权利、授权、隐性问题 |
2. 选择新房时重点看四件事
项目状态实际建设和预计交付，不只看宣传册。
合同面积调整、交付、缺陷、付款和违约。
装修现金流买房预算之外预留装修、家具和等待期。
区域供应未来几年同类新盘过多会影响出租和转售竞争。
3. 二手房的重点不是“看起来住过”
二手房的核心是历史：谁拥有过、如何取得、是否有登记限制、卖方是否有完整处分权、是否通过代理人签约、交付时谁还在使用。房屋状态和法律历史要分开检查。
二手房红旗
- 卖方拒绝提供关键核查资料；
- 价格明显低但原因解释不清；
- 代理人权限与合同动作不匹配；
- 要求在法律核查完成前支付大额不可退金额。
4. 简单选择算法
马上使用 + 已有成熟区域偏好：优先筛二手和已交付新房。
长期持有 + 接受等待：可比较在建新房，但把交付和装修纳入回报。
投资：不要按“新/旧”选，按总投入、可出租时间、租客群和退出流动性选。