先看结论
中国买家可以在莫斯科购买多数住宅和商业物业，但每一笔交易都要单独核查
- 中国不在俄罗斯政府公布的“不友好国家”名单中，但具体交易仍受银行合规、外汇和产权历史影响。
- 某些土地类别和特定区域对外国人存在单独限制，不能把“可以买公寓”等同于“所有土地都可以买”。
- 定金前就确认付款路径、银行文件要求和资金释放条件。
1. 用7步把交易变成可控流程
1
目标
自住、出租、投资、办公室或商业用途。
2
预算
房价之外计入装修、交易和现金储备。
3
短名单
把3–7个可比较对象放在同一张表里。
4
尽调
查产权、负担、卖方、授权和历史。
5
谈判
价格、腾房、设备、交付和违约责任。
6
合同与银行
先确定付款逻辑，再承担付款义务。
7
登记与交付
产权登记、钥匙、表计和交接清单。
2. 法律尽调不是只看一份EGRN
| 检查对象 | 要确认什么 | 主要风险 |
|---|---|---|
| 物业 | 地址、面积、用途、登记信息、限制 | 合同标的与实际不一致 |
| 卖方 | 身份、处分权、婚姻/共有情况（如适用） | 无权处分或后续争议 |
| 代表人 | 授权范围、期限、签字和收款权 | 委托权限不足 |
| 合同 | 价格、付款条件、交付、责任、解除 | 钱付了但条件没有同步实现 |
3. 中俄交易的付款路线要提前确认
中国买家的交易应在签署重大付款义务前与具体银行核对：资金从哪个账户进入、需要哪些资金来源文件、以什么币种结算、何时向卖方释放。银行的合规决定不能由中介替代。
关键原则
不要接受“先签合同，付款以后再想办法”的方案。付款可执行性本身就是交易条件。
4. 看到这些情况先停一下
5个红旗
- 卖方异常催促立即付定金；
- 合同里的物业信息与登记资料不一致；
- 代理签约但授权书范围模糊；
- 银行尚未确认跨境付款路线；
- 低价理由无法用文件或事实验证。
微信联系
Alexander Pushkarenko（萨沙）
LABNED 中国区董事总经理
可先发送预算、用途和预计交易时间，我们会整理下一步。
核查基础：俄罗斯央行关于与非“不友好国家”人员进行房地产交易的说明、俄罗斯政府相关国家名单，以及具体银行的现行合规要求。政策和银行规则会变化，签约前需按具体交易复核。