目标
尽调不是证明“完全没有风险”，而是识别风险并决定如何处理
有些风险可以通过补充文件解决，有些要修改合同或付款条件，有些则值得放弃交易。
1. 物业核查矩阵
| 层级 | 核查内容 | 可能后果 |
|---|---|---|
| 物业 | 地址、面积、用途、登记标识与实际一致 | 标的或使用范围争议 |
| 权利 | 登记权利、限制、负担 | 交易不能按预期登记或使用 |
| 历史 | 卖方取得基础及必要的历史文件 | 第三方权利或争议 |
| 实际状态 | 谁占用、设备、装修、欠费约定 | 交付后出现成本和腾退问题 |
2. 核查“谁在卖”与“谁在签”
自然人卖方身份、处分权以及交易具体情况下需要的家庭/共有资料。
公司卖方法人状态、代表权限、必要的公司批准与交易文件。
代理签字授权是否覆盖签合同、收款、提交登记等动作。
付款接收人合同付款对象与银行实际收款人必须可解释。
3. 合同要和尽调结论互相“咬合”
发现问题后不能只留在法律报告里。例如交付存在不确定性，就要在合同里定义交付日期和后果；付款需要特定银行流程，就不要写一个无法执行的付款期限。
实务原则
“文件没问题”和“交易结构安全”不是同一件事。最终检查应包含合同、付款和登记三者是否同步。
4. 出现这些红旗先不要付款
停止并核实
- 关键文件之间的面积、地址或权利人不一致；
- 对授权来源或范围解释模糊；
- 卖方拒绝给合理核查时间；
- 要求把资金付给合同之外的人；
- 重大风险只能得到口头承诺而不愿写入合同。
提示：俄罗斯房地产登记信息、公司信息、司法/执行信息等应从对应官方系统和交易当日有效文件核查。不同物业和卖方结构所需清单不同。