هر سند باید با دو چیز دیگر تطبیق داده شود
- اطلاعات ثبتی با واقعیت فیزیکی ملک.
- فروشنده با صاحب حق یا نماینده معتبر.
- شرایط قرارداد با چیزی که در مذاکره وعده داده شده است.
نقشه بررسی در یک نگاه
ملک
آدرس، مساحت، شناسه و نوع.
حق
چه کسی و بر چه مبنایی مالک است.
محدودیت
رهن، بازداشت، اجاره یا حق اشخاص دیگر.
اختیار
امضا توسط مالک یا نماینده مجاز.
تاریخچه
معاملات قبلی و نقاط غیرعادی.
قرارداد
قیمت، پرداخت، تحویل و مسئولیت.
۱. اول مطمئن شوید همان ملکی را میخرید که دیدهاید
| چه چیزی | با چه چیزی تطبیق دهید | ریسک |
|---|---|---|
| مساحت | اسناد ثبتشده + پلان + بازدید | خرید متراژ یا بخش متفاوت |
| شناسه کاداستر | قرارداد و اطلاعات رسمی | اشاره به واحد اشتباه |
| نوع ملک | کاربری واقعی و هدف شما | عدم امکان استفاده موردنظر |
| محدودیت | اطلاعات ثبتی بهروز | رهن، بازداشت یا حق ثالث |
۲. فروشنده و اختیار او را جداگانه بررسی کنید
اینکه نام شخص در یک مدرک دیده میشود بهتنهایی پایان بررسی نیست. اگر فروشنده شرکت است، اختیار مدیر یا نماینده باید روشن باشد. اگر معامله با وکالت انجام میشود، دامنه اختیار، تاریخ، اعتبار و امکان انجام همان عمل حقوقی باید کنترل شود.
طرف مقابل میگوید «اصل وکالت بعداً میرسد» یا «همه در خانواده موافقاند» اما مدارک لازم برای اختیار فروش هنوز در پرونده نیست.
۳. سابقه مالکیت را فقط برای کنجکاوی نمیخوانیم
هدف این است که بفهمیم آیا در زنجیره انتقال اتفاقی وجود دارد که نیازمند بررسی بیشتر باشد: انتقالهای سریع، معامله با نماینده، ارث، اختلاف، اشخاص آسیبپذیر یا شرایطی که امکان اعتراض بعدی را بالا میبرد.
۴. قرارداد باید نتیجه بررسی را منعکس کند
اگر در بررسی ریسک خاصی دیده شد، نباید فقط در گزارش بماند. باید در قرارداد برای آن راهحل وجود داشته باشد: سند تکمیلی، شرط پرداخت، تعهد فروشنده، مهلت تخلیه، مسئولیت یا حق فسخ.
| ریسک | پاسخ قراردادی |
|---|---|
| تخلیه دیرهنگام | تاریخ، صورتجلسه و پیامد تأخیر |
| مدرک تکمیلی | پرداخت وابسته به ارائه/تأیید مدرک |
| نماینده فروشنده | تطبیق اختیار با عمل معامله |
| اختلاف مشخصات | اصلاح قبل از امضا، نه بعد از پرداخت |
۵. چه زمانی باید معامله را متوقف کرد؟
توقف موقت بهتر از ریسک غیرقابلمحاسبه است
- مدارک با یکدیگر تناقض دارند.
- فروشنده از ارائه سند مهم خودداری میکند.
- منشأ تخفیف زیاد روشن نیست.
- نماینده اختیار کافی ندارد.
- فشار برای پرداخت قبل از تکمیل بررسی وجود دارد.
پرسشهای رایج
آیا فقط استعلام ثبت ملک کافی است؟
خیر. استعلام بخش مهمی از بررسی است، اما هویت و اختیار فروشنده، سابقه، تصرف واقعی، قرارداد و پرداخت هم اهمیت دارند.
بررسی حقوقی قبل از بیعانه است یا بعد؟
بررسی اولیه باید قبل از هر پرداخت غیرقابلبرگشت انجام شود. جزئیات معامله ممکن است در مراحل بعد تکمیل شود.