ЛАБОРАТОРИЯНЕДВИЖИМОСТИ
База знаний LABNED
Короткие пояснения по всем 16 вопросам интерактивного чек-листа.
Сверьте кадастровый номер, правообладателя, площадь и ограничения. Данные в рекламной карточке недостаточны.
Запросите актуальные сведения и документы-основания права; сопоставьте их с продаваемым помещением.
Наличие обременения не всегда исключает сделку, но требует понятного порядка согласований и расчётов.
Уточните основания ограничений и подтвердите документально возможность приобретения объекта.
Проверьте назначение, перепланировки, входы и возможность использования арендатором.
Сопоставьте документы с фактическим использованием и запросите заключение специалиста при расхождениях.
Проверять только краткую сводку собственника недостаточно: важны редакции документов и приложения.
Запросите полный комплект действующих договоров и проверьте подписантов и объект аренды.
Доход может измениться раньше расчётного срока окупаемости; проверьте права сторон на отказ от договора.
Проанализируйте основания прекращения, уведомления, пролонгацию и последствия смены собственника.
Рекламная ставка может отличаться от фактически начисляемой из-за каникул, льгот и индексаций.
Составьте график платежей по договору, включая льготные периоды и расходы арендатора.
При переходе права собственности могут возникнуть обязательства, связанные с платежами и долгами.
Попросите акт сверки, подтверждение депозитов и согласуйте их отражение в документах сделки.
Желательно сопоставить начисления с поступлениями за существенный период, например 6–12 месяцев.
Запросите обезличенные банковские выписки, акты сверки и пояснения по пропускам платежей.
Для оценки важен чистый поток собственника, а не только договорная выручка.
Составьте таблицу расходов и определите, какие из них действительно компенсирует арендатор.
Учитывайте цену сделки и релевантные сопутствующие затраты; не принимайте рекламную доходность как гарантированную.
Пересчитайте базовый и стресс-сценарий с учётом вакансии, расходов и изменения ставки.
Отсутствие явных негативных сигналов не гарантирует стабильную аренду.
Проверьте доступные реестры и историю платежей, запросите пояснения по существенным рискам.
Даже при действующем договоре стоит оценить возможный период без арендатора.
Смоделируйте простой и затраты на подготовку помещения к повторной сдаче без выдуманных рыночных аналогов.
Один крупный арендатор может обеспечивать всю доходность объекта.
Оцените сценарий ухода ключевого арендатора и альтернативное использование помещения.
Нужно сверить условия договоров, уведомления, платежные реквизиты и фактическую передачу документов.
Подготовьте перечень договоров, уведомлений, актов сверки и обязательств к дате перехода права.
Налоговые последствия зависят от состава объекта, статуса сторон и договорной конструкции.
Проверьте структуру и проект договора с профильным бухгалтером или налоговым юристом.
Затраты на ремонт и ограничения эксплуатации способны снизить чистый денежный поток.
Организуйте технический осмотр, проверьте мощности, коммуникации и планируемые расходы.
Подробный материал LABNED: Как проверить ГАБ перед покупкой.
← К результатам чек-листа