Коротко
Разовая или ограниченная сдача собственного помещения сама по себе не делает любой договор незаконным без ИП. Но систематическая сдача нежилого объекта, приобретённого и используемого для извлечения дохода, может быть признана предпринимательской деятельностью. Поэтому схема «получать аренду как физлицо и просто платить 13%» подходит не каждому собственнику.
НПД для нежилой недвижимости не применяется. Арендный НДФЛ резидента в 2026 году рассчитывается по прогрессивной шкале 13–22%, а не по одной ставке. Для ИП на УСН при превышении установленного на 2026 год порога отдельно возникает вопрос НДС.
1. Сначала определите, кто перечисляет НДФЛ
| Кто арендует | Кто рассчитывает и перечисляет НДФЛ | Что проверить в договоре |
|---|---|---|
| Российская организация или ИП | арендатор обычно является налоговым агентом и удерживает налог при выплате | указана ли сумма до удержания налога и какой платёж получает собственник |
| Обычное физлицо | арендодатель рассчитывает налог самостоятельно | график и подтверждение всех поступлений |
| Несколько арендаторов | по каждому плательщику механизм определяют отдельно | не дублируются ли платежи и налоговые обязанности |
Условие договора не может произвольно снять с организации обязанности налогового агента. Собственнику полезно заранее согласовать, является ли названная арендная плата «грязной» суммой до НДФЛ или суммой, которую он хочет получить после удержания.
2. НДФЛ физлица: прогрессивная шкала, а не фиксированные 13%
Для основных доходов налогового резидента, к которым относится доход от аренды, в 2026 году применяются ставки к соответствующим частям совокупной налоговой базы: 13% до 2,4 млн ₽, 15% с части от 2,4 до 5 млн ₽, 18% с части от 5 до 20 млн ₽, 20% с части от 20 до 50 млн ₽ и 22% с превышения 50 млн ₽.
Пример: если облагаемая арендная база за год составляет 3 млн ₽ и иных влияющих доходов нет, первые 2,4 млн ₽ облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тыс. ₽ — по ставке 15%. Итоговый НДФЛ по этому упрощённому примеру составит 402 тыс. ₽.
3. Самозанятость для коммерческого помещения не подходит
НПД можно применять при сдаче жилых помещений, но не офиса, магазина, склада, гаража или апартаментов, которые по ЕГРН являются нежилыми. Название объекта в рекламе и фактическое проживание не меняют его юридическое назначение.
4. Когда сдача требует регистрации ИП
ФНС и суды оценивают совокупность признаков: объект изначально приобретён для дохода, сдаётся регулярно и длительно, собственник ищет арендаторов, несёт коммерческие расходы, заключает повторяющиеся договоры и получает систематическую прибыль. Один признак не всегда решающий, но для типичного арендного бизнеса риск квалификации высок.
Если деятельность признана предпринимательской без регистрации, риск не ограничивается НДФЛ: возможны доначисления, отчётность, пени и оценка НДС. Статус лучше выбрать до подписания первого устойчивого коммерческого договора.
5. Какие режимы проверяет собственник-ИП
| Режим | База | Ключевой вопрос |
|---|---|---|
| УСН «доходы» | вся полученная арендная выручка; базовая ставка 6%, регион может снизить | НДС при доходах выше порога и возможность уменьшения налога на взносы |
| УСН «доходы минус расходы» | доходы за вычетом подтверждённых допустимых расходов; базовая ставка 15% | доля реальных расходов и региональная ставка |
| ПСН | стоимость патента зависит от региона, площади и объектов | доступен ли вид деятельности и соблюдаются ли лимиты |
| ОСНО | предпринимательский доход минус профессиональные расходы | НДФЛ, НДС и полноценный учёт |
С 2026 года ИП на УСН освобождён от НДС, если доход за 2025 год не превысил 20 млн ₽; при превышении 20 млн ₽ в течение 2026 года обязанность возникает с первого числа следующего месяца. Затем выбирают предусмотренную законом ставку НДС и правила вычетов. Нельзя сравнивать режимы только по цифрам «6% против 13%»: у ИП есть взносы, отчётность, возможный НДС и последствия при последующей продаже объекта.
6. Два расчётных сценария
| Исходные данные | Что считать |
|---|---|
| Аренда 180 тыс. ₽ в месяц, физлицо, арендатор — ООО | 2,16 млн ₽ годовой базы при полном году; ООО удерживает НДФЛ как налоговый агент. Отдельно оцениваются признаки бизнеса. |
| Аренда 400 тыс. ₽ в месяц, системный бизнес ИП | 4,8 млн ₽ выручки; сравниваются УСН и стоимость патента для конкретного объекта, взносы и правила уменьшения налога. Порог НДС не достигнут только по этому примеру, но учитывается весь доход ИП. |
Расчёт меняется, если коммунальные платежи входят в аренду, собственник получает обеспечительный платёж, объектом владеют несколько лиц или арендатор оплачивает расходы напрямую. Денежная модель должна совпадать с формулировками договора и банковскими назначениями платежей.
Зафиксируйте статус собственника, сумму до/после удержания НДФЛ, состав арендной платы, порядок коммунальных расчётов и судьбу обеспечительного платежа. Иначе налоговый и договорный учёт будут противоречить друг другу.
Связанные материалы
FAQ
Можно платить НПД 6% от аренды офиса юрлицу?
Нет. Запрет связан с нежилым назначением объекта, а не с типом арендатора.
Организация должна прибавить НДФЛ сверху?
Это зависит от согласованной цены. Как налоговый агент она удерживает налог из дохода физлица; поэтому сумму до удержания и сумму к получению нужно прямо согласовать.
Когда подавать 3-НДФЛ?
Если налог не удерживает налоговый агент и возникает обязанность декларирования, общий срок — до 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля.
Коммерческая аренда LABNED
Согласуйте налоговую модель до договора
Проверим структуру арендной платы, статус сторон, налоговые оговорки и риски договора. При необходимости подключим профильного налогового специалиста.