2026市场背景
莫斯科办公室供应增加，但优质位置仍不能只看挂牌租金
Nikoliers指出，2026年上半年办公市场进入调整和稳定阶段，新供应增加；同时A/Prime中心区产品仍存在明显位置和品质溢价。对租户来说，这意味着可谈条件变多，但每个楼和每个具体楼层的经济性仍要单独算。
1. 计算“全包办公成本”
| 成本 | 核查 | 常见遗漏 |
|---|---|---|
| 基础租金 | 含税/不含税、计租面积 | 只比较挂牌单价 |
| OPEX/运营费 | 具体包含哪些服务 | 年底追加费用 |
| 水电与网络 | 计费方式、接入能力 | 搬入后再发现限制 |
| 装修 | 谁出钱、免租期、恢复义务 | 退出时二次成本 |
| 停车/门禁 | 数量、收费、访客规则 | 客户体验和团队通勤 |
2. 中国企业租约重点
签约主体确认俄罗斯公司/代表机构的合同主体与签字权限。
法律地址如业务需要，提前确认物业和业主是否配合。
装修与招牌写清施工、审批、恢复和费用。
退出机制通知期、违约金、押金返还和提前终止。
不要只问“多少钱一平”
中央商务区的报价可能不含运营费、公共事业费和税。Nikoliers 2026年一季度披露，A/Prime在中心区的加权租金显著高于全市平均；因此必须按同一口径比较。
3. LABNED建议的办公室搜索流程
1
Brief
人数、面积、地点、法律地址、预算。
2
市场长名单
筛掉不满足硬条件的楼。
3
5–8个短名单
统一口径比较价格和条件。
4
看房/视频
记录交通、装修、楼宇体验。
5
LOI谈判
先谈商业条件，再进入合同。
6
法律核查
业主、物业和租赁权限。
7
签约交付
押金、钥匙、表计、装修启动。
市场来源：Nikoliers《2026年上半年莫斯科办公房地产》及2026年一季度公开市场数据。具体楼宇报价需按询价当天更新。