核心
“高租金”不等于“好资产”
真正可比较的是净运营收入、租户持续性、合同剩余期限、运营支出、资本性投入和转售买家群。
1. 先做真实现金流
| 项目 | 要核查 | 风险 |
|---|---|---|
| 租金收入 | 合同租金、免租、折扣、欠款 | 账面租金高于实际回款 |
| 运营费 | 哪些由业主承担 | 净收入被高估 |
| CAPEX | 维修、设备、改造 | 购买后立即追加资金 |
| 空置 | 租约到期、替代租户难度 | 现金流断档 |
2. 买的是“房产 + 租约”
租户质量业务稳定性、付款纪律、品牌和替代性。
租约剩余期离到期越近，未来现金流越不确定。
指数化机制是否明确、是否有上限/下限。
提前退出租户是否可以低成本提前解除。
3. 商业地产法律核查
除产权和限制外，还要确认用途、实际改造、工程系统、租赁权利、共有区域、停车、招牌/入口及长期租约的登记状态（如适用）。
中国买家额外检查
付款路线和银行合规必须在承担重大付款义务前确认。商业地产金额更大，任何跨境付款不确定性都会直接影响交割。
4. 四个投资红旗
- 卖方只给“收益率”，不给完整租约和费用结构；
- 租户集中、即将到期或存在明显欠款；
- 高收益来自短期优惠或不可持续租金；
- 未来用途/改造依赖尚未取得的许可或口头承诺。