Коротко
Если квартира находилась в собственности не меньше минимального срока, доход обычно освобождается от НДФЛ и декларация не требуется. При более ранней продаже налог считают с положительной базы: налоговый доход минус подтверждённые расходы на приобретение либо имущественный вычет. Эти способы не складываются — выбирают один.
Дата начала владения, статус резидента, региональный кадастровый коэффициент, доли, наследство, дарение и продажа нескольких объектов могут изменить результат. Проверяйте правила на дату сделки.
1. Определите минимальный срок владения
Общее правило для недвижимости — пять лет. Трёхлетний срок применяется, в частности, когда право получено по наследству или в дар от близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением либо продаётся единственное жильё при соблюдении условий НК РФ.
Не считайте срок «по календарным годам». Нужны точная дата начала и дата государственной регистрации перехода права к покупателю. Для долей, объединения или раздела объекта также действуют специальные правила.
2. Определите доход для целей НДФЛ
Отправная точка — полная цена договора. Затем её сравнивают с кадастровой стоимостью объекта на 1 января года продажи, умноженной на применимый коэффициент. Базовый коэффициент — 0,7, но с 2025 года субъект РФ вправе изменить его в установленных пределах, вплоть до 1.
| Показатель | Пример |
|---|---|
| Цена договора | 9 000 000 ₽ |
| Кадастровая стоимость × применимый коэффициент | 10 000 000 ₽ × 0,7 = 7 000 000 ₽ |
| Доход для дальнейшего расчёта | 9 000 000 ₽ — большее значение |
Если регион установил коэффициент 1, при тех же исходных данных расчётным доходом станет 10 000 000 ₽. Поэтому старый универсальный совет «сравните с 70% кадастра» уже недостаточен: сначала проверяют закон субъекта РФ.
3. Выберите расходы или имущественный вычет
Если квартира куплена за 8 000 000 ₽ и налоговый доход от продажи равен 9 000 000 ₽, база при документально подтверждённых расходах составит 1 000 000 ₽. Вычет 1 млн ₽ дал бы базу 8 000 000 ₽, поэтому расходы выгоднее.
По наследству или дарению могут учитываться отдельные суммы: расходы наследодателя или дарителя, а также налог, уплаченный при получении имущества, — если выполнены условия закона и эти суммы ранее не использовались. Документы нужно собрать до подачи декларации.
4. Примените ставки 2026 года
Для налоговой базы от продажи имущества действует отдельная двухступенчатая шкала: 13% в пределах 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Пятиярусная шкала 13–22%, которую применяют к части других доходов, здесь не используется.
| Налоговая база | Расчёт |
|---|---|
| 1 000 000 ₽ | 1 000 000 × 13% = 130 000 ₽ |
| 4 000 000 ₽ | 2 400 000 × 13% + 1 600 000 × 15% = 552 000 ₽ |
Порог применяется к сумме соответствующих налоговых баз за календарный год, а не отдельно к каждой квартире. Продажа нескольких объектов и другие доходы из той же группы меняют итог.
5. Проверьте льготу для семей с двумя и более детьми
При одновременном выполнении условий семья может продать жильё без НДФЛ независимо от срока владения. Среди условий: возраст детей, приобретение другого жилья в установленный срок, увеличение площади или кадастровой стоимости, лимит кадастровой стоимости проданного объекта 50 млн ₽ и ограничение на владение другим более просторным жильём.
Наличие двух детей само по себе льготу не создаёт. Сопоставьте собственность супругов и детей, параметры старого и нового жилья, даты оплаты и приобретения.
6. Подайте декларацию и заплатите вовремя
Если продажа состоялась в 2026 году и декларация требуется, 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля 2027 года, а исчисленный налог уплачивают не позднее 15 июля 2027 года. Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика.
- Проверьте право на освобождение.
- Соберите документы о доходе и расходах.
- Проверьте кадастровую стоимость и региональный коэффициент.
- Рассчитайте совокупную базу за год.
- Сохраните расчёт и подтверждения.
Если база получилась нулевой, налог может отсутствовать, но обязанность декларирования не всегда исчезает. Отдельное исключение действует, когда доход укладывается в размер доступного имущественного вычета и выполнены условия НК РФ.
Связанные материалы
FAQ
Если продал дешевле покупки, налога точно нет?
Нужно сравнить расчётный доход с подтверждёнными расходами и учесть кадастровое правило. Нулевая база не всегда отменяет подачу декларации.
Срок владения всегда пять лет?
Нет. В предусмотренных законом случаях действует трёхлетний срок, а для семей с детьми возможно отдельное освобождение независимо от срока.
Когда отчитываться за продажу 2026 года?
При наличии обязанности — до 30 апреля 2027 года; налог уплачивается до 15 июля 2027 года.
Подготовка продажи LABNED
Рассчитайте налог до согласования цены
Разберём основание и срок владения, кадастровое правило, подтверждённые расходы и структуру сделки, чтобы налоговый результат не стал неожиданностью после регистрации.